2021 vasario mėnesio apžvalga

Vasaris

Šį mėnesį norėčiau pakeisti koncepciją ir paliesiu temą, kuri mane labiausiai neramino vasario mėnesį. Žemiau pasidalinsiu savo portfelio rezultatais.

Sakiau, kad šiais metais pirksiu butą su paskola, o dabar jau atrodo kitaip. Blaškausi, bet gal tai yra investavimo proceso dalis?

Pastaruosius keletą mėnesių, jei ne ilgiau, buvau užsivedęs pirkti butą nuomai su svertu. Bet vasario viduryje, tiesiog kaip iš dangaus toptelėjo, kad sumanymas nekažką. Galbūt mintys pasąmonėje kaupėsi ir išsilaisvino.

NT man, šiuo metu netinka investuojant su svertu

Pagaliau save prigavau galvojantį, kad viena iš pagrindinių priežasčių kodėl reikia imti paskolą, nes jos dabar pigios, o grąža didelė. O ir gerieji orakulai – ECB prognozuoja, kad nekils palūkanos, gi jie spąstuose, nes pakėlus procentu bankrutuotų Graikija ir Italija.

Pigios paskolos, jos pigios jau dešimt metų, tik visų Lietuvos skolininkų sutartys yra su kintamu Euriboru. Pigi paskola, bet jei paimčiau paskolą, o įvykus palūkanų perskaičiavimui Euriboras pakiltų keliais procentais? Tada jau nebe pigi paskola?

Įdomu, ar kas prognozavo, kad palūkanos bus tokios mažos ir taip ilgai? Manau, ne daug kas. Mūsų mąstymas nepasikeitė, dabar kitaip nei prieš nioliką metų galvojame, kad minimalios palūkanos yra norma ir tokios liks.

Nesu ekonomistas, todėl mano sapalionės galimai visiškai klaidingos, bet galvoju, kad finansų krizė galėtų iššaukti aukštesnes palūkanas. O ir didžioji dalis finansistų greičiausiai pritartų, kad esame vienoje iš aukščiausių ciklo fazių.

Taigi, prisiinterpretavau ir dabar galvoju, kad turiu aukštą riziką Euriboro kilimui, reiškia atsiperkamumo mažėjimą.

Galite sakyti, kad tokiu atveju būsto įperkamumas mažės, todėl nuomos pajamas galima bus kelti. O jeigu tuo pačiu metu driogstels tikra finansinė krizė?
Tokiu atveju, galimai nuomos pajamos gali kristi, darbdaviai mažinti algas ar atleisti darbuotojus.

O gal prasidės didžiulė infliacija, niekam ir nereikės mažinti algos, tik kad nebus galimybių kelti nuomos mokesčio ir palūkanų pakilimas prašysis didesnių įplaukų. Tokios finansinės žirklės gali greitai pradėti graužti mano investicinio portfelio dalį.

Dar keli argumentai, kurie mane neramina.

Konkurencija

Planuočiau investuoti Vilniuje. Senos statybos butai, iki 1995m., jų savininkai po truputį nyksta, todėl pastoviai į rinką yra įliejami nauji butai nuomai, nepamirškim aukštų naujos statybos apimčių.

Baisus dalykas yra tas, kad mano konkurentai yra masės, kurios gali būti neracionalios, nors ir lietuviai labai godūs, tačiau nuomos pajamų variacija galima nelogiška. Ir ne vien, kad nuomos rinka gali netinkamai išsikraipyti esant pokyčiams, bet ir lietuvių pragyvenimo lygis kyla, o vienintelė investicija apie kurią žino nesidomintis finansais žmogus – investcija į NT!

Prasidėjus krizei, kylant nuomojamų butų kiekiui, tačiau nuomotojų paklausai sumažėjus dėl pajamų mažėjimo, darbo rinkos susitraukimo ir panašiai, galimas ir nuomos mokesčio mažėjimas.

Panašią situaciją matėme prasidėjus Covid’ui, kai į rinką buvo įlieta nemaža dalis kokybiškų ir proporciškai pigių butų. Galima džiaugtis, kad trumpalaikių nuomotojų nėra tokios kritinės masės kaip ilgalaikės.
Kažkur girdėjau, kad Vilniuje nuomojamų butų kiekis yra apie 100k, man atrodo, kad greičiau apie 50k, bet kuriuo atveju, sujudėjus 10čiai procentų nuomotojų, rinka stipriai pasikeistų.

Žiūrint į labai tolimą ateitį, jeigu mūsų valdžia nesugebės prisitraukti užseniečių turime potencialią demografinę riziką, kuri kels konkurenciją. Ypač ne Vilniuje. Bet ir Vilniuje galime turėti iššūkių, nors labai tikiu, kad viskas bus gerai.

Ir dar kas man nepatinka, pradedamos didelės investicijos i coliving’o projektus, kurie potencialiai susigriebs nemažą dalį studentų ir vienišių.

Perkant paskolinį būstą, reikėtų įsivaizduoti kas toks galėtų būti potencialus nuomininkas?

Man priimtiniausia šeimos ir poros, tačiau joms kuo toliau, tuo vis labiau reikės erdvesnių butų, kažkur skaičiau, kad lietuviai pagal gyvenamą plotą atsilieka apie 30 procentų nuo EU vidurkio. Kadangi pirkčiau butą ilgam, kylant lietuvių pragyvenimo lygiui poreikis komfortui  yra aiškus.

Tai kas gaunas? Jeigu perku, tai butą porelei, šeimai = didesnė investicija, plotas didesnis, kokybė geresnė, vieta svarbesnė, kas veda prie kito argumento.

Skolos santykis su investiciniu krepšeliu.

Įsivaizduokim, kad paimsiu paskolą turėdamas investicinį krepšelį, tarkim 40k. Be 100k nematau ko pirkti Vilniuje, tai reiškia bus reikalinga bent 80k paskola.

Turėčiau 40k realią vertę ir dar 80k paskolą ant galvos, vardan, geriausiu atveju – 300 per mėnesį (skaičiuoju buto kainą 100k, optimistiška nuoma 500/mėn, atimam mokesčius, prastovas, remontus ir gaunam gal dar mažiau nei 300 eurų/mėn naudos).

Ar verta? Šiuo metu, man – ne, tačiau turint nuo 100k realaus turto investicinį krepšelį, galima galvot, bet komfortiškiau jausčiausi bent su 200k.

Pasiėmus dabar paskolą pasisunkinčiau savo gyvenimą jei ne finansiškai, tai psichologiškai.

Apskritai galvoju, pradinėje investicinio portfelio formavimo stadijoje, būsto paskola nekoreliuoja su tvarumu. Mano noras yra turėti stiprių pamatą, o turint paskolą, būti priklausomam nuo banko, neatrodo kaip svajonių tikslas.

Dar trumpai grįžtant prie bankinių palūkanų, pamenu mane privertė susimąstyti viena neprisimenamo filmo scena, kai dangoraižyje, savo ofiso kabinete, kuris yra virš kitų miesto pastatų, stovėdamas prie lango bankininkas mojo ranka savo pašnekovui ir paklausė:
– kaip manai, kieno šis miestas?

Nuklydau į lankas.

Taigi nutartis priimta.
Pareiškiu, kad artimiausiu metu pirksiu NT be sverto!

III pakopa

Vasarį pridėta 125 Eur
Per mėnesį kilo 28,26 Eur
Nuo 2020-04-01 grąža 199,11 Eur
Vertė 1949,11 Eur

Baltijos šalių akcijos

Vasarį mano įnašai 152,97 Eur
P2P įnašas 35,00 Eur

Per mėnesį krito -12,31 Eur
Vasario dividendai 3,48 Eur
Dividendai nuo 2020-04-01 16,52 Eur
Grąža nuo 2020-04-01 173,36

Vertė 2614,79 Eur

P2P

 Vasarį išimta 35,00 Eur
Per mėnesį augo 41,25 Eur
Nuo 2020-04-01 312,33 grąža  Eur
Vertė 4096,10 Eur

Nekilnojamas turtas

Vasarį pridėta 900,00 Eur
Vasarį grynųjų grąža 3,82 Eur
Nuomos pajamos 0,00 Eur
Nuo 2020-04-01 grąža 128.25 Eur
Pinigai KU 3314,80 Eur
NT vertė 4350,00 Eur

Bendra vertė 7664,80 Eur

Menas

Vasarį pridėta 200 Eur
Per mėnesį augo 0,00 Eur
Nuo 2020-04-01 grąža 0,00 Eur
Grynųjų suma 1620 Eur

Meno kūrinių vertė 830 Eur
Bendra vertė 2450 Eur

Galutinis štrichas

Perskaičiau knygą Travis Bradberry, Jean Greaves “Emocinis intelektas 2.0”.

Vasarį pridėta 1379,59
Grynųjų srautas 48,55

Per mėnesį augo 61,02
Nuo 2020-04-01 grąža 848,05
Bendra vertė 18774,80

2 komentarai apie “2021 vasario mėnesio apžvalga”

  1. Su NT taip jau yra. Kol neturi atrodo, kaip būtų smagu valdyt kelis butus, ant popieriaus dėlioji planus, paskolas, viskas gana šviesu. Bet taip atrodo kol neturi. Realybė yra kiek kitokia, kai įsijungia psichologiniai elementai, realiai pasiimi paskolą. Tavo pamąstymai visiškai teisingi. Niekur nenulėksi, vytis nieko nereikia – pasirenki sau keliuką ir pėdini palengva.

    1. Jaučiuos lyg turėčiau ant pečių po gyvūnėlį, vienas ragina investuoti agresyviau, išeiti iš komforto zonos, o kitas kaip tik ramina ir prašo neskubėti, tai va ir bandau balansuoti 🙂
      Ir noriu tave pagirti, man labai patinka tavo strategija, geriau jau mažiau uždirbti, bet garantuotai – greičiau grąžinant būsto pakolą. Mano manymu vienas iš svarbiausių tikslų, kad taptum sėkmingu, long run’iniu investuotoju ir yra psichologinė ramybė.

Komentuoti: besočiai Atšaukti atsakymą

El. pašto adresas nebus skelbiamas.

Brukalų kiekiui sumažinti šis tinklalapis naudoja Akismet. Sužinokite, kaip apdorojami Jūsų komentarų duomenys.

Avelė - finansinis dienoraštis